La lutte contre l'habitat indigne et non-décent

La définition de la notion d'habitat indigne été introduite par la loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions du 25 mars 2009. Elle s’applique en France métropolitaine et en outre-mer.

Ce sont des locaux qui présentent des risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de leurs occupants. Par leurs défauts ou leurs désordres techniques, ils font courir un risque manifeste de maladie ou d’accident.

Il n’est pas besoin que soit advenu un accident pour qu’un logement soit « à risque ». Cependant la notion de « risque manifeste » signifie que le risque doit être présent pour que le logement relève de l’habitat indigne.

Le « risque manifeste » peut notamment provenir de l’état du logement lui-même, du bâtiment dans lequel il est situé ou encore des conditions dans lesquelles le logement est occupé. Les désordres peuvent relever des parties privatives ou des parties communes.

Le fait que le logement ou l’immeuble soit occupé par des locataires, des propriétaires ou même des occupants sans droit, ou qu’il appartienne à un bailleur social, est indifférent pour la qualification d’habitat indigne. L’action publique sera cependant adaptée à la situation à traiter (exemples : présence d’un propriétaire impécunieux ou d’un locataire en situation difficile, voire d’incurie).

Les désordres générant un risque manifeste les plus couramment observés sont :
• la dangerosité d’une installation électrique faisant courir un risque d’électrocution ou d’incendie ;
• la dangerosité d’une installation d’appareils à combustion (chauffage, chauffe-eau, cheminée, etc.) faisant courir un risque d’intoxication au monoxyde de carbone, d’explosion ou d’incendie ;
• la dangerosité des dispositifs de retenue (garde-corps, rampe, etc.) faisant courir un risque de chute par mauvais état de ces dispositifs ou encore par une conception ou une implantation de ces ouvrages ne permettant pas une sécurité normale ;
• des phénomènes d’humidité ayant pour conséquences la colonisation des murs, plafonds et sols par des moisissures pouvant être responsables de maladies
respiratoires ;
• le mauvais état d’ouvrages, petits ou grands, menaçant par leur chute la sécurité des personnes ;
• l’accumulation de déchets ou d’encombrants susceptibles de générer des risques pour la santé et la sécurité par la prolifération de nuisibles ou encore la propagation d’un incendie ;
• les logements exigus et sombres de petite surface et de faible hauteur sous plafond pouvant engendrer des impacts négatifs sur la santé mentale ou psychosociale.

Cette définition implique nécessairement que ces situations de dangers et de salubrité soient traitées avec les moyens adéquats. Cela renvoie donc aux pouvoirs de police du maire (police générale, Règlement Sanitaire Départemental (RSD), police des édifices menaçant ruine ou péril, sécurité des établissements d’hébergement recevant du public, des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation) et aux pouvoirs de police du Préfet (insalubrité, locaux impropres à l'habitation, plomb accessible…) qui permettent de mettre fin à ces dangers.

L’habitat indigne ne recouvre ni les logements dits inconfortables, ni les logements "non-décents"au sens du décret du 30 janvier 2002, qui relèvent des relations contractuelles entre bailleurs et locataires. 

Le logement décent est celui qui ne fait pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des personnes et est exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il est doté des éléments de confort et d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation et répond à un critère de performance énergétique minimale. Cette dernière notion a été renforcée depuis le 1er janvier 2023.

Cette notion est également reprise par le code de la Sécurité Sociale en tant que condition du versement des aides au logement. Le versement de ces aides donnent en effet compétence à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) et la Mutualité Sociale Agricole (MSA) pour faire contrôler la décence des logements. 

En pratique, les locataires qui rencontrent des problèmes dans leur logement ont besoin d'être informés sur les possibilités de recours contre un propriétaire qui ne réagit pas à leur demande de travaux. Il va donc leur falloir connaître la procédure à suivre, qui sera différente en fonction de l'importance des problèmes rencontrés:voir les différentes procédures.

Dans l'Yonne, les différentes actions engagées sur le thème de l'habitat indigne sont portées par le Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne) de l'Yonne: PDLHI