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La non-décence

La non-décence

La notion de décence s’apprécie par rapport à des normes de salubrité et de sécurité définies par décret (loi du 6.7.89 : art. 6 / loi SRU du 13.12.00 : art. 187 / décret du 30.1.02). Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité n’est pas décent alors que le logement qui n’est pas insalubre peut être non décent.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Au regard des textes, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cette obligation impérative, vise les locaux soumis à la loi de 1989 dès lors qu’il s’agit de sa résidence principale (sont donc visés les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948), ainsi que les locaux meublés, les logements foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles sont soumis à des réglementations spécifiques.

LA DEMANDE DE MISE EN CONFORMITE

Le locataire peut à tout moment demander à son propriétaire une mise en conformité de son logement. Dans l'Yonne, depuis le 1er janvier 2023, les locataires peuvent signaler leur situation via un portail en ligne: https://histologe.beta.gouv.fr. Ce signalement va être affecté vers les acteurs concernés, afin d'accompagner rapidement le locataire dans ses démarches.

La demande de mise en conformité du logement peut également être formée devant la commission départementale de conciliation du département de l'Yonne à défaut d’accord entre les parties ou à l’expiration d’un délai de deux mois suivant mise en demeure adressée au propriétaire. 

Lorsque le juge est saisi, il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement (avec ou sans consignation), suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Il doit transmettre au préfet la décision de justice (ordonnance ou jugement) constatant la non décence d’un logement. L’objectif est d’une part de permettre au préfet d’assurer un suivi opérationnel, et de traiter dans son département les situations de logements non décents constatés par les juridictions judiciaires et d’autre part d’inscrire les logements non décents ainsi repérés dans l’observatoire nominatif de l’habitat indigne qui doit être mis en place dans le cadre du PDALHPD. La demande de mise en conformité ne peut porter atteinte à la validité du contrat en cours.
 
Afin de faciliter les actions en justice des locataires en cas de litige relatif à la non décence du logement, les locataires peuvent être assistés par les associations siègeant à la Commission Nationale de Concertation (CNC) et être représentés devant le tribunal d'instance.

LES INCIDENCES EN MATIERE D’ALLOCATION LOGEMENT

Les Caisses d'Allocations Familiales (CAF) et les Mutualités Sociales Agricoles (MSA) sont chargées du contrôle de la décence des logements mis en location dont les allocataires bénéficient d'aides au logement.  

Dans l'Yonne, la CAF mandate depuis plusieurs années un opérateur local, SOLIHA 89 pour effectuer les contrôles de non-décence. Des conventions ont également été signées entre la CAF et différentes communes pour améliorer les signalements des logements qui posent problèmes.

Une action de médiation sociale mise en place par la CAF est également assurée par l'ADIL afin de pemettre les échanges entre le locataire et son bailleur.

En cas de constat de non-décence d'un logement, La CAF ou la MSA conserve (consigne) le montant de l'allocation de logement pendant un délai maximal de dix-huit mois: le droit à l'allocation de logement est maintenu, mais elle n'est pas versée tant que les travaux exigés n'ont pas été effectués par le bailleur. Pour plus d'information: cliquez-ici

LE LOCATAIRE DECIDE DE PARTIR

Beaucoup de locataires confrontés à des problèmes dans leur logement, préfèrent partir pour rechercher une autre location. Se pose alors la question du préavis qui doit être donné au bailleur.

Les locataires pensent souvent que le fait de quitter le logement du fait de la non-décence, peut permettre de réduire le préavis légal de 3 mois pour les locations non-meublées. Cette situation n'est pas prévue par l'article 15 de la loi du 06/07/1989, mais la jurisprudence semble permettre au locataire de quitter les lieux en réduisant le préavis, voire sans préavis. En cas de litige sur cette question lors du départ du locataire, ce dernier devra saisir le tribunal d'instance pour faire trancher le litige sur cette question.

LA JURISPRUDENCE

La jurisprudence rendue sur la non décence des logements fait l’objet d’un suivi régulier réalisé avec l'appui du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne: consultez l'analyse juridique

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