Lorsque les conditions de mise en œuvre de la procédure sont remplies, le préfet déclare d’utilité publique l’expropriation des immeubles par arrêté. S’il y a lieu, il prononce une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-2, al. 1).
Contenu de l’arrêté
(loi du 9.4.24 : art. 9 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L. 512-2, R.512-1, R.512-2 et R.512-3)
Le préfet du lieu où sont situés les immeubles à exproprier déclare d’utilité publique l’expropriation des biens concernés et les déclare cessibles, par arrêté. Il précise le bénéficiaire de la DUP, le montant de l’indemnité provisionnelle, la date de prise de possession des biens et les modalités de relogement des occupants.
Bénéficiaire de la Déclaration d’utilité publique (DUP)
L’arrêté désigne la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. Il peut s’agir :
- de l’État ou d’une société de construction dans laquelle il détient la majorité du capital ;
- d'une collectivité territoriale ;
- du concessionnaire d'une opération d'aménagement (CU : L.300-4) ;
- du titulaire du contrat de concession spécifique aux copropriétés dégradées (loi du 9.4.24 : art. 21 / CU : L.300‑10).
Fixation de l’indemnité provisionnelle
L’arrêté du préfet fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires, ainsi qu’aux titulaires de conventions d’occupation à usage autre que d’habitation.
Cette indemnité :
- ne prend pas en compte l’indemnisation venant en dédommagement de la suppression d’un commerce portant sur l’utilisation ou l’habitation de locaux impropres à cet usage ;
- ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par le directeur départemental ou régional des finances publiques (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-3).
Le cas échéant, il fixe également le montant de l’indemnité provisionnelle de privation de jouissance ainsi que l’indemnité provisionnelle de déménagement lorsque ce dernier n’est pas assuré par l’administration.
Date de la prise de possession
Le préfet détermine également la date à laquelle il peut être pris possession des biens expropriés. Celle-ci doit intervenir :
- après paiement de l’indemnité provisionnelle ;
- ou en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation ;
- et au plus tôt deux mois après la publication de la DUP (cf. § Publication de l’arrêté et notification).
Dans le mois qui suit la prise de possession, le préfet poursuit la procédure d’expropriation (cf. § Poursuite de la procédure).
Relogement des occupants
S’il y a lieu, l’arrêté de déclaration publique prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-2).
L'expropriant désigné est alors tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires.
L’arrêté mentionne les offres de relogement faites aux occupants (Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-2), qui doivent être effectuées selon les modalités prévues au Code de l’urbanisme (CU : L.314-2 à L.314-9).
Si les travaux nécessitent une éviction définitive (CU : L.314-2) : tous les occupants ont droit à au moins deux propositions de relogement portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité (CCH : L.322-1) et aux conditions prévues par la loi du 1er septembre 1948 (art. 13 bis), à savoir :
- respecter les normes de décence (loi du 6.7.89 : art. 6) ;
- correspondre aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant professionnels, ainsi qu’aux possibilités des occupants ;
- être situés dans un périmètre géographique précis, comme le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, dans un rayon de 5 km.
Les occupants bénéficient, en outre, même s’ils ne sont pas propriétaires, des droits de priorité et de préférence :
- pour leur relogement en qualité de locataires du parc HLM ;
- ou pour leur accession à la propriété d’un local soumis à la législation HLM (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.423-1 à L.423-5).
Si les travaux nécessitent une éviction provisoire (CU : L.314-3) : dans ce cas, il doit être pourvu au relogement provisoire des occupants dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure. Le local doit également répondre aux conditions de localisation prévues par la loi du 1er septembre 1948 (art. 13 bis, cf. ci-dessus).
Le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit à un relogement définitif (CU : L.314-3, al. 2).
Les occupants disposent d'un droit à réintégration après les travaux dans le local qu'ils ont évacué. Les baux des locaux évacués pendant la période d'exécution des travaux sont considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la réintégration aura été possible. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur et l'occupant ont décidé d'un commun accord le report définitif du bail sur un local équivalent.
Les occupants sont remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Si les travaux ne nécessitent pas l’éviction des occupants, ces derniers ont droit au maintien sur place (CU : L.314-4).
Offre de relogement et conséquences du refus : toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l'avance (Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique : L.314-7). L'occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
Au cas où les occupants bénéficient du droit à réintégration dans le cadre d’une éviction provisoire (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.314-3, al.4), le propriétaire doit les mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire et dès l'achèvement des travaux, de lui faire connaître, dans le délai d'un mois et dans la même forme, s'ils entendent faire usage de ce droit. La notification doit mentionner, à peine de nullité, la forme et le délai de la réponse.
L’expulsion sans indemnité est autorisée pour les occupants refusant le relogement qui leur est offert par l’expropriant, dans les conditions susvisées (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-3).
Publication de l’arrêté et notification
(loi du 9.4.24 : art. 9 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-2)
L’arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu où sont situés les biens.
Il est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, aux détenteurs de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'hébergement, à l'exploitant.
À défaut de connaître l'adresse actuelle de ces personnes ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
