L'insalubrité de droit commun

La procédure d'insalubrité est une police spéciale du préfet ; elle est mise en oeuvre par un arrêté préfectoral, suite à une procédure formalisée codifiée au code de la santé publique (CSP).

On distingue plusieurs procédures applicables selon les situations :

• Une procédure de "droit commun", partiellement contradictoire, concernant les immeubles et îlots insalubres, codifiée aux articles L.1331-26 à 1331-31 du CSP;

• une procédure relative aux périmètres insalubres, moins formalisée et non contradictoire, en application de l'art L.1331-25 du CSP, applicable aux immeubles ou installations impropres à l'habitation, insalubres irrémédiables, inclus dans un périmètre;

• Des mesures relatives aux injonctions de mettre fin à l'habitation de locaux impropres par nature à cet usage (art L.1331-22 CSP) se traduisant par une d'interdiction d'habiter;

• Une procédure d'injonction du préfet de rendre des locaux occupés conformes à ses prescriptions en cas de suroccupation organisée (art L.1331-23) ou en cas d'usage incompatible avec l'habitation (L.1331-24);

L’insalubrité est définie par la notion de danger pour la santé des occupants actuels ou éventuels (si le logement est vacant) ou pour les voisins. Elle implique une appréciation de fait qui associe une dégradation du bâti ou des logements à des effets négatifs sur la santé. Ce sont les désordres propres au bâti ou à certains éléments des logements qui doivent être pris en considération ainsi que la présence de substances dangereuses pour la santé, comme le plomb ou l’amiante.

La mesure de l’insalubrité s’apprécie nécessairement à l’occasion d’une visite des lieux par un agent. La loi ne prévoit pas de caractère contradictoire à cette visite et le propriétaire ne peut exiger d’être présent.

La procédure d’insalubrité peut concerner un ou plusieurs logements, des immeubles bâtis ou non bâtis, vacants ou non, quelque soit leur affectation. Sont ainsi visés les locaux d’hébergement (foyers, hôtels meublés…), les immeubles ou les logements des propriétaires bailleurs publics ou privés, des exploitants d’hôtels meublés mais aussi des propriétaires occupants.

La mise en oeuvre de la procédure insalubrité est de la compétence du Préfet.

C’est un rapport concluant à l’insalubrité établi par l’Agence Régionale de Santé/ARS (ex-DDASS ou le service communal d’hygiène et de santé / SCHS (deux services communaux d’hygiène et de santé dans l'Yonne : Auxerre et Sens) qui amorcent la procédure. Ce rapport peut être à l’initiative de l’ARS, du service communal d’hygiène ou peut faire suite à un signalement émanant d’un maire, d’un Président d’un EPCI (communauté d’agglomération, communauté de communes…), du locataire lui-même ou d’une association, travailleurs sociaux...

Une enquête d’insalubrité va ainsi être réalisée, immeuble par immeuble, logement par logement. Elle peut porter sur les parties communes comme sur les parties privatives. L’appréciation de l’insalubrité relève de la compétence d’un agent de l’ARS ou du SCHS. Les propriétaires et les occupants sont tenus de laisser entrer dans le logement les agents. En cas de refus, le juge des référés est saisi par le préfet ou le maire au nom de l’État (si la commune est dotée de son propre service d’hygiène) afin d’autoriser l’entrée dans les lieux.

Le rapport est établi après une visite des lieux. Il comporte la description précise des manifestations d’insalubrité, les travaux proposés lorsqu’il est possible de remédier à l’insalubrité et le constat éventuel du caractère irrémédiable de l’insalubrité (coût des travaux nécessaires au traitement du bâtiment supérieur au coût de la reconstruction ou impossibilité technique de les exécuter).

Au vu de ce rapport, le préfet convoque le CODERST (conseil départemental compétent en matière d’environnement de risques sanitaires ou technologiques) afin de rendre son avis sur la réalité, les causes de l’insalubrité, leur caractère irrémédiable ou non et les mesures propres pour y remédier. Les propriétaires et les occupants peuvent produire leurs observations ou être entendus en CODERST. Ce dernier émet un avis qui sera suivi d’un arrêté préfectoral concluant à une insalubrité irrémédiable ou remédiable.

Dans le cadre d’une insalubrité irrémédiable, l’arrêté préfectoral précise la date à laquelle l’interdiction définitive d’habiter les locaux est applicable, le cas échéant les mesures appropriées pour empêcher leur accès et leur usage voire la démolition de l’immeuble si nécessaire.

Dans le cadre d’une insalubrité remédiable, l’arrêté préfectoral prescrit les mesures appropriées pour y mettre fin ainsi que leur délai d’exécution. L’arrêté peut également prévoir, s’il y a lieu, une interdiction temporaire d’habiter.

Si le propriétaire n’exécute pas les travaux, ceux-ci seront réalisés d’office, après mise en demeure restée infructueuse.

Lorsque les travaux prescrits ont été réalisés, et après vérification de leur exécution par les agents de l’ARS ou du SCHS, le préfet, par arrêté, en constate la conformité, prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et le cas échéant la mainlevée de l’interdiction d’habiter.

La protection des occupants

En matière de loyer, les textes prévoient que celui-ci est suspendu de plein droit dés le premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté d'insalubrité et la durée du bail est suspendue jusqu'à la levée de l'arrêté d'insalubrité.

Arrêté d'insalubrité remédiable: si une interdiction provisoire d'habiter est prévue dans l'arrêté ou si la nature des travaux le rend nécessaire, le logeur doit assurer l'hébergement des occupants.

Arrêté d'insalubrité irrémédiable: une obligation de relogement des occupants pèse sur le logeur puisque le logement est interdit à l'habitation de manière définitive.